PEC 118: parcheggi, uffici, ristorazione… e stavolta c’è pure la rotatoria

A Caselle Torinese è iniziata ufficialmente la fase pubblica del nuovo PEC 118 tra Strada Ciriè, Via Torino e il Canale dei Molini.

Il Comune ha infatti pubblicato all’Albo Pretorio  per 15 giorni  tutta la documentazione relativa al progetto presentato da Progetto 333 S.r.l. legale rappresentante Tanio Tomasi e Volovis S.r.l.  legale rappresentante Giampiero Milone per la realizzazione di un nuovo comparto terziario-commerciale con uffici, attività commerciali, ristorazione, parcheggi e nuove urbanizzazioni.

E quando diciamo “documentazione”, intendiamo davvero documentazione:
oltre 220 pagine tra:

• relazioni tecniche;
• schemi di convenzione;
• verifiche acustiche;
• studi idraulici;
• compensazioni ambientali;
• computi metrici;
• progetti illuminotecnici;
• tavole urbanistiche e altro glorioso tecnicoburocratese assortito. 😄

tradurre tutto in qualche pagina comprensibile ai comuni esseri umani.

Per capire:

• cosa vogliono costruire;
• cosa cambia davvero;
• cosa dovranno realizzare;
• quanto costa;
• cosa viene ceduto al Comune;
• e quali potrebbero essere gli effetti sulla zona.

Naturalmente sappiamo già come funziona la “regola non scritta casellese”:
👉 se i documenti restano incomprensibili, tutto tranquillo.
👉 se invece qualcuno prova a spiegarli in italiano corrente… improvvisamente compaiono nuovi nemici. 😄

📍 Dove sorgerà il nuovo intervento

L’area interessata misura circa 6.651 metri quadrati e si trova:

• lungo Strada Ciriè;
• vicino a Via Torino;
• a ridosso del Canale dei Molini;
• in prossimità di attività commerciali già esistenti e della futura area ATA.

Attualmente il lotto è:

• libero da edificazioni;
• incolto;
• di forma trapezoidale.

Il Piano Regolatore classifica l’area come zona:

“TC – attività terziarie consolidate e di completamento”.

🏢 Cosa verrà costruito

Il progetto prevede:

due edifici distinti.

🏢 Lotto 1

Destinazione:

• terziaria/uffici

Dimensioni:

• circa 1.532 mq di superficie utile lorda.

🍔 Lotto 2

Destinazione:

• commerciale

Dimensioni:

• circa 685 mq di SUL

Particolarità:

• circa il 50% sarà dedicato a somministrazione di alimenti e bevande.

Tradotto:
ristorazione, bar o attività simili sembrano essere parte centrale dell’operazione.

Entrambi gli edifici:

• saranno su due piani;
• senza interrati;
• con posizione modificabile in fase progettuale definitiva.

🚗 Accesso: si entrerà solo da Strada Ciriè

Uno degli aspetti più interessanti riguarda la viabilità.

L’accesso al comparto:

sarà consentito esclusivamente da Strada Ciriè.

La relazione tecnica spiega che:

• Via Torino subirà modifiche;
• è prevista una futura rotatoria;
• la nuova configurazione dovrebbe migliorare sicurezza e fluidità del traffico.

Questo significa che il futuro assetto viario dell’area sarà strettamente legato anche agli sviluppi infrastrutturali previsti nei prossimi anni.

🅿️ Parcheggi pubblici, marciapiedi e colonnine elettriche

Il PEC non riguarda soltanto gli edifici.

I privati dovranno realizzare:

• nuovi parcheggi pubblici;
• marciapiedi;
• illuminazione;
• viabilità interna;
• aree verdi;
• predisposizioni per colonnine elettriche.

Sono previsti anche:

• posti per persone con disabilità;
• attraversamenti pedonali;
• illuminazione LED di nuova generazione.

💧 Il vero cuore tecnico del progetto: acqua, drenaggi e fognature

Leggendo tutte le relazioni emerge chiaramente un aspetto:

il nodo più delicato non è tanto costruire gli edifici… quanto gestire l’acqua.

L’area infatti:

• non dispone di una rete fognaria nera vicina;
• il collettore più prossimo dista oltre 200 metri;
• si trova verso l’area Burger King.

Per questo motivo:

verrà realizzato un sistema autonomo di depurazione.

I reflui:

• verranno trattati;
• poi scaricati nel Canale dei Molini.

🌧️ Il progetto “anti-allagamento”

Tutto il PEC ruota attorno al concetto di:

invarianza idraulica.

Tradotto:
urbanizzare senza peggiorare il deflusso delle acque piovane.

Per farlo sono previsti:

• asfalto drenante;
• strati in pietrame;
• superfici permeabili;
• una vasca di modulazione da circa 35 metri cubi.

Secondo i progettisti:

• l’acqua verrà assorbita nel sottosuolo;
• verrà ridotto il ruscellamento;
• si limiterà il carico sulla rete idraulica.

In sostanza:
non il classico “mega parcheggio impermeabile”, ma una sorta di “quartiere drenante”.

🌳 Verde pubblico e compensazioni ambientali

Il progetto prevede:

• nuove aree verdi;
• arbusti autoctoni;
• continuità ecologica con il Canale dei Molini.

Compare anche un’espressione piuttosto insolita per un documento urbanistico:

“micro habitat”.

L’idea è creare piccole zone verdi che mantengano una connessione ecologica con l’ambiente circostante.

💰 Quanto costano le opere pubbliche

Le opere di urbanizzazione avranno un costo stimato di:

€ 359.281,32

Comprendono:

• parcheggi;
• illuminazione;
• viabilità;
• verde;
• fognature bianche;
• marciapiedi;
• drenaggi.

Le opere verranno:

realizzate direttamente dai privati,

in parte “a scomputo” degli oneri urbanistici.

🌍 La monetizzazione ambientale: quasi 47 mila euro

Uno degli elementi più particolari del progetto riguarda le:

compensazioni ambientali monetizzate.

Il Comune sostiene che:

• non esistono aree dismesse da rinaturalizzare;
• non ci sono edifici incongrui da demolire;
• quindi le compensazioni verranno trasformate in contributo economico.

Importo totale:

€ 46.832,84

Le somme dovranno essere usate dal Comune:

• per politiche ambientali;
• miglioramento qualità dell’aria;
• interventi ecologici su altre aree comunali.

🔊 Rumore: il problema esiste già

Interessante anche la relazione acustica.

Secondo i rilievi:

• l’area è già classificata come “Classe IV”;
• cioè zona di intensa attività umana.

Il rumore principale oggi:

non deriverebbe dal futuro comparto,

ma dal traffico già esistente di:

• Via Torino;
• Strada Ciriè.

💡 Illuminazione “anti effetto stadio”

Il nuovo impianto pubblico utilizzerà:

• lampade LED Cariboni Koinè-S;
• luce a 3000K;
• emissione luminosa verso l’alto praticamente nulla.

Obiettivo:

• ridurre inquinamento luminoso;
• mantenere sicurezza stradale;
• limitare dispersione verso il cielo.

Insomma:
l’idea è illuminare bene l’area…
senza trasformare Strada Ciriè nella finale di Champions League. 😄

⚠️ Penali, fideiussioni e controlli

La convenzione è molto rigida sui tempi.

Se i lavori ritardano oltre 60 giorni:

• scatteranno penali;
• il Comune potrà intervenire direttamente;
• verranno utilizzate fideiussioni bancarie o assicurative.

Le garanzie dovranno coprire:

• il costo delle opere;
• più un ulteriore 20%.

🧭 La vera domanda politica

Dietro il linguaggio tecnico emerge un tema molto concreto:

Caselle continua ad espandere il proprio asse commerciale verso Strada Ciriè.

Il progetto prova a presentarsi come:

• moderno;
• drenante;
• ambientalmente mitigato;
• tecnologicamente efficiente.

Ma resta comunque:

• una trasformazione urbanistica significativa;
• con nuovo consumo di suolo;
• incremento di traffico;
• nuova pressione infrastrutturale.

La vera partita, probabilmente, si giocherà su:

• viabilità futura;
• gestione del traffico;
• sostenibilità reale del comparto nel tempo;
• equilibrio tra sviluppo commerciale e qualità urbana.

Per ora il messaggio tecnico sembra essere questo:

“Costruire sì…
ma cercando di evitare che il primo temporale trasformi il parcheggio in una laguna padana.” 😄