Concessioni demaniali marittime: la spiaggia resta pubblica? Differenza tra proprietà e concessione

Quando si parla di stabilimenti balneari e concessioni demaniali, una delle domande più comuni è molto semplice: se un'impresa gestisce una parte della spiaggia, quella spiaggia diventa sua?

La risposta è no.

La concessione permette di utilizzare un bene pubblico secondo condizioni e per un periodo determinati, ma non trasferisce la proprietà del bene al concessionario. Il Codice della navigazione include tra i beni del demanio marittimo il lido, la spiaggia, i porti e le rade; inoltre, l'articolo 36 consente all'amministrazione di concederne l'occupazione e l'uso, anche esclusivo, per un periodo determinato. Normattiva

È proprio questa distinzione che aiuta a capire anche il bando pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 30 settembre 2026 relativo a Vibo Valentia Marina.

Proprietà e concessione non sono la stessa cosa

La proprietà attribuisce al proprietario i poteri previsti dall'ordinamento sul bene.

La concessione demaniale, invece, è un provvedimento amministrativo attraverso il quale l'autorità competente consente a un soggetto di occupare e utilizzare un bene demaniale secondo le condizioni stabilite.

Il Codice della navigazione è particolarmente chiaro sul punto: l'amministrazione marittima può concedere l'occupazione e l'uso dei beni demaniali e delle zone di mare territoriale per un determinato periodo di tempo. Normattiva

In altre parole, essere concessionario di una spiaggia non significa essere proprietario della spiaggia.

Quali sono i beni del demanio marittimo

L'articolo 28 del Codice della navigazione comprende nel demanio marittimo:

il lido e la spiaggia, i porti e le rade; le lagune e determinate foci dei fiumi e bacini di acqua salata o salmastra comunicanti con il mare; i canali utilizzabili per uso pubblico marittimo. Normattiva

Anche il Codice civile, all'articolo 822, colloca lido del mare, spiaggia, rade e porti tra i beni del demanio pubblico. Normattiva

Quindi una parte di spiaggia affidata in concessione per uno stabilimento balneare non cessa per questo di appartenere al demanio.

Cosa può fare concretamente un concessionario

Qui entra in gioco il titolo concessorio, cioè l'atto amministrativo che disciplina l'utilizzo del bene.

Non esiste quindi un diritto generico del concessionario a fare qualsiasi cosa sull'area: ciò che può realizzare e gestire dipende dalla concessione, dalle autorizzazioni necessarie e dalla normativa applicabile.

Nel caso pubblicato nella Gazzetta del 30 settembre, per esempio, la procedura di Vibo Valentia Marina riguarda una zona demaniale di 2.798 metri quadrati, dei quali 282,43 mq coperti e 1.500 mq di specchio acqueo. La finalità indicata comprende la realizzazione di uno stabilimento balneare, un corridoio di lancio e interventi di riqualificazione strutturale e impiantistica.

L'eventuale concessionario, dunque, otterrà il diritto di utilizzare quell'area nei termini stabiliti dalla concessione: non acquisterà i 2.798 metri quadrati.

Una concessione può consentire un uso esclusivo?

Sì, ed è un punto importante per evitare equivoci.

L'articolo 36 del Codice della navigazione prevede espressamente che possa essere concessa l'occupazione e l'uso anche esclusivo di beni demaniali e zone del mare territoriale, compatibilmente con le esigenze del pubblico uso. Normattiva

“Uso esclusivo”, però, non significa “proprietà privata”.

Significa che, nei limiti stabiliti dal titolo concessorio e dalla legge, il concessionario può avere una disponibilità particolare dell'area per svolgere l'attività autorizzata.

E l'accesso dei cittadini al mare?

Questo è un altro aspetto da distinguere dall'utilizzazione economica dell'area.

La disciplina italiana ha espressamente richiamato il diritto libero e gratuito di accesso e fruizione della battigia, anche ai fini della balneazione. Normattiva

Inoltre, tra i criteri previsti dalla legislazione sulle concessioni turistico-ricreative compare la presenza di varchi per il libero e gratuito accesso e transito necessario a raggiungere la battigia antistante l'area in concessione. Normattiva

Questo aiuta a capire una distinzione fondamentale: stabilimento balneare, area concessa e proprietà della spiaggia non sono sinonimi.

Il caso di Vibo Valentia Marina

La Gazzetta Ufficiale offre un esempio molto concreto.

L'Autorità di Sistema Portuale dei Mari Tirreno Meridionale e Ionio ha riaperto i termini di una procedura per affidare in concessione un'area demaniale a Vibo Valentia Marina.

Era già arrivata una domanda, ancora in istruttoria, ma l'amministrazione ha disposto altri 30 giorni per consentire la presentazione di domande concorrenti e assicurare maggiore pubblicità e partecipazione. La domanda precedentemente presentata rimane valida e sarà valutata insieme alle eventuali nuove istanze.

È un esempio utile perché mostra concretamente la differenza tra vendere un bene e affidarlo in concessione.

Non si sta vendendo una porzione di costa. Si sta selezionando il soggetto al quale consentire l'utilizzo di un bene demaniale secondo le regole della procedura.

Perché viene utilizzata una procedura pubblica

Quando più operatori possono essere interessati all'utilizzo economico di un bene pubblico, entrano in gioco principi come pubblicità, trasparenza, non discriminazione e parità di trattamento.

Nel caso specifico, l'avviso di Vibo Valentia dichiara che la riapertura è stata disposta proprio per assicurare la piena pubblicità legale e favorire la massima partecipazione possibile.

La disciplina nazionale sulle concessioni turistico-ricreative prevede inoltre procedure di affidamento regolamentate dall'articolo 4 della legge n. 118 del 2022, successivamente modificato. Normattiva

Un esempio pratico: il chiosco nel parco comunale

Pensiamo a un Comune proprietario di un grande parco pubblico.

Il Comune può autorizzare un'impresa a gestire per alcuni anni un chiosco all'interno del parco. L'impresa può utilizzare lo spazio, installare ciò che viene autorizzato, svolgere l'attività economica e applicare i prezzi dei servizi secondo le regole previste.

Ma il parco non diventa proprietà dell'impresa.

Alla base c'è un titolo che consente l'utilizzo di un bene pubblico.

La logica della concessione demaniale marittima è simile: il concessionario ottiene un diritto di utilizzo disciplinato dall'amministrazione, mentre la natura pubblica del bene rimane.

Cosa significa tutto questo per un'impresa

Per un imprenditore interessato a gestire uno stabilimento balneare, ottenere una concessione non equivale quindi all'acquisto di un immobile.

Significa ottenere un titolo amministrativo che permette di utilizzare una determinata area per le attività previste, rispettando durata, condizioni, canoni, autorizzazioni e altri obblighi applicabili.

È una differenza sostanziale anche dal punto di vista imprenditoriale: il valore economico dell'attività non coincide con la proprietà del terreno o della spiaggia sulla quale viene esercitata.

Cosa significa per i cittadini

Per il cittadino, il concetto fondamentale è altrettanto semplice.

Vedere ombrelloni, cabine, ristoranti o altre strutture private su una parte della costa non significa automaticamente che quella porzione di demanio sia stata venduta al gestore.

Il concessionario utilizza il bene sulla base di un rapporto amministrativo. La concessione disciplina quell'utilizzo, mentre il bene mantiene la propria natura demaniale.

FAQ – Domande frequenti

Una spiaggia data in concessione diventa privata?
No. La concessione attribuisce il diritto di utilizzare il bene secondo determinate condizioni; non equivale alla vendita della spiaggia.

Il concessionario diventa proprietario dell'area?
No. L'articolo 36 del Codice della navigazione parla di occupazione e uso del bene per un determinato periodo, non di trasferimento della proprietà. Normattiva

Il concessionario può avere l'uso esclusivo dell'area?
Il Codice della navigazione consente che la concessione riguardi anche un uso esclusivo, compatibilmente con le esigenze del pubblico uso. Questo non trasforma però il bene demaniale in proprietà privata. Normattiva

I cittadini possono raggiungere gratuitamente la battigia?
La normativa richiamata prevede il libero e gratuito accesso e transito per raggiungere la battigia, anche ai fini della balneazione. Normattiva

Una concessione dura per sempre?
L'articolo 36 del Codice della navigazione definisce la concessione come utilizzo attribuito per un determinato periodo di tempo. Durata e disciplina concreta dipendono dal titolo e dalla normativa applicabile. Normattiva

Nel caso di Vibo Valentia Marina viene venduta l'area?
No. L'avviso riguarda espressamente l'affidamento di una concessione demaniale marittima.

Quanto misura l'area interessata dal bando?
2.798 mq complessivi, compresi 282,43 mq coperti e 1.500 mq di specchio acqueo.

Paragone semplice per capire la norma

Pensiamo a una casa e a un contratto che consente a qualcun altro di utilizzarla.

Il proprietario della casa e chi ha diritto a utilizzarla non sono necessariamente la stessa persona.

Nel demanio marittimo la situazione giuridica è diversa da una normale locazione privata, ma il paragone aiuta a comprendere il concetto fondamentale: avere il diritto di utilizzare un bene non significa diventarne proprietari.

Una concessione balneare, quindi, non è un atto con cui lo Stato “regala” o vende una spiaggia. È un titolo amministrativo che disciplina l'utilizzo di un bene pubblico per determinate attività e secondo determinate condizioni.