Affitti e ISTAT luglio 2026: FOI +2,8%, quanto può aumentare davvero il canone 20 tag WordPress

L'ISTAT ha pubblicato il nuovo dato utilizzato come riferimento per numerosi aggiornamenti monetari, compresi quelli previsti in determinati contratti di locazione.

Per luglio 2026, l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi, è pari a 103,1.

Rispetto a luglio 2025 la variazione è del +2,8%.

Rispetto a luglio 2024 la variazione cumulata indicata nella Gazzetta Ufficiale è invece del +4,3%.

Ma attenzione: leggere “ISTAT +2,8%” non significa automaticamente che il proprietario possa aumentare qualsiasi affitto del 2,8%.

La percentuale pubblicata dall'ISTAT è il punto di partenza. Per capire quanto può cambiare concretamente il canone bisogna poi leggere il contratto e verificare quale disciplina si applica.

Il dato ufficiale di luglio 2026

La Gazzetta Ufficiale del 31 agosto 2026 riporta questi valori:

Indice FOI luglio 2026: 103,1

Variazione rispetto a luglio 2025: +2,8%

Variazione rispetto a luglio 2024: +4,3%

Un mese prima, a giugno 2026, l'indice era pari a 102,8 e la variazione annua era del +2,9%.

Il passaggio da +2,9% a +2,8% significa quindi che il ritmo di crescita annuale misurato dall'indice FOI si è leggermente ridotto.

Che cos'è l'indice FOI

La sigla FOI indica l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Per gli aggiornamenti previsti dalla normativa e dai contratti viene normalmente considerato l'indice al netto dei tabacchi.

In termini semplici, è un indicatore che misura nel tempo l'andamento dei prezzi di un insieme di beni e servizi acquistati dalle famiglie.

Se il costo della vita aumenta, l'indice tende a salire.

Per questo viene utilizzato anche come riferimento per adeguare nel tempo determinate somme di denaro.

Perché il FOI interessa chi vive in affitto

Immaginiamo di firmare oggi un contratto con un canone mensile di 800 euro.

Fra alcuni anni, a causa dell'inflazione, 800 euro potrebbero avere un potere d'acquisto inferiore.

Una clausola di aggiornamento ISTAT può permettere, quando prevista e applicabile, di adeguare il canone sulla base dell'andamento dei prezzi.

È quindi una sorta di “termometro” utilizzato per mantenere il valore economico del canone più vicino all'evoluzione del costo della vita.

Ma il termometro misura la temperatura: non decide da solo cosa bisogna fare.

Allo stesso modo, l'ISTAT pubblica la variazione, ma non stabilisce che ogni proprietario debba automaticamente applicarla integralmente a ogni contratto.

+2,8% non significa aumento automatico

Questo è il punto più importante dell'intero approfondimento.

La Gazzetta Ufficiale pubblica il dato statistico.

Non pubblica una disposizione che ordina:

“Da oggi tutti gli affitti aumentano del 2,8%”.

Per sapere se il canone può essere aggiornato bisogna verificare almeno:

il tipo di contratto;

la presenza di una clausola di aggiornamento;

la percentuale eventualmente prevista;

il mese utilizzato come riferimento;

l'annualità del contratto;

l'eventuale applicazione della cedolare secca;

le altre disposizioni specifiche applicabili a quella locazione.

Esempio: affitto da 800 euro con adeguamento al 100%

Facciamo un esempio puramente matematico.

Canone mensile:

800 euro

Variazione FOI:

2,8%

Calcolo:

800 × 2,8% = 22,40 euro

Se il contratto consente l'applicazione del 100% di quella variazione, il nuovo importo teorico sarebbe:

822,40 euro al mese

Su dodici mesi:

22,40 × 12 = 268,80 euro in più all'anno

Questo esempio spiega il calcolo, ma non significa che ogni contratto da 800 euro possa essere aumentato automaticamente a 822,40 euro.

Prima bisogna verificare il contratto.

E se viene applicato soltanto il 75% dell'indice?

In alcuni rapporti di locazione la percentuale utilizzabile può essere limitata al 75% della variazione ISTAT.

Il 75% di 2,8% è:

2,8 × 75% = 2,1%

Con un affitto di 800 euro:

800 × 2,1% = 16,80 euro

Il nuovo canone teorico diventerebbe quindi:

816,80 euro al mese

La differenza è evidente.

Applicazione del 100% del FOI:

822,40 euro

Applicazione del 75%:

816,80 euro

Canone senza aggiornamento:

800 euro

Tre risultati diversi partendo dallo stesso indice ISTAT del +2,8%.

Un secondo esempio con un affitto da 1.000 euro

Con un canone mensile di 1.000 euro, il calcolo è ancora più immediato.

Se fosse applicabile il 100% del +2,8%:

1.000 × 2,8% = 28 euro

Nuovo canone:

1.028 euro al mese

Se fosse applicabile soltanto il 75% della variazione:

2,8% × 75% = 2,1%

1.000 × 2,1% = 21 euro

Nuovo canone:

1.021 euro al mese

La differenza tra le due ipotesi è di 7 euro mensili, cioè 84 euro nell'arco di dodici mesi.

La clausola del contratto è fondamentale

Per le locazioni abitative non basta conoscere il numero pubblicato dall'ISTAT.

Bisogna prendere il contratto e cercare espressioni come:

“aggiornamento del canone”

“variazione ISTAT”

“indice FOI”

“adeguamento annuale”

oppure formulazioni equivalenti.

La clausola può stabilire come e quando viene effettuato l'aggiornamento.

È quindi possibile che due famiglie con canone iniziale identico abbiano un trattamento diverso semplicemente perché hanno sottoscritto contratti con condizioni differenti.

La cedolare secca cambia tutto

Un caso particolarmente importante è quello della cedolare secca.

Quando il proprietario opta per questo regime fiscale, la normativa prevede la sospensione, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, della facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone.

La sospensione riguarda anche l'aggiornamento collegato alla variazione ISTAT, persino quando è previsto dal contratto.

In termini molto semplici:

se il contratto prevede l'adeguamento ISTAT ma il locatore ha validamente optato per la cedolare secca, durante il periodo dell'opzione l'aggiornamento non può essere richiesto nei termini stabiliti dalla disciplina della cedolare.

Per questo, prima ancora di prendere la calcolatrice, occorre controllare il regime fiscale della locazione.

Un esempio con cedolare secca

Supponiamo che una famiglia paghi:

900 euro al mese

Il contratto contiene una clausola di adeguamento ISTAT.

La variazione annuale utilizzata nell'esempio è:

+2,8%

Matematicamente il 2,8% di 900 euro sarebbe:

25,20 euro

Ma se il proprietario ha optato per la cedolare secca e l'opzione è operativa, non basta questo calcolo per poter chiedere 925,20 euro.

La disciplina della cedolare comporta infatti la rinuncia all'aggiornamento del canone durante il periodo dell'opzione.

Questo esempio dimostra bene la differenza fra calcolo matematico e aumento giuridicamente applicabile.

E per negozi, uffici e immobili commerciali?

Per le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione entra in gioco una disciplina specifica.

L'articolo 32 della legge n. 392 del 1978 prevede che le parti possano convenire un aggiornamento annuale del canone su richiesta del locatore.

Per i contratti ai quali si applica il limite previsto dalla norma, l'aumento non può superare il 75% della variazione dell'indice ISTAT FOI.

Con il dato di luglio 2026 del +2,8%, il 75% corrisponde al 2,1%.

Anche in questo caso, però, bisogna verificare durata, caratteristiche e clausole del singolo contratto prima di applicare la percentuale.

Cosa significa “75% dell'ISTAT”

È un'espressione che può creare confusione.

Non significa sottrarre 75 punti alla percentuale.

Significa prendere soltanto tre quarti della variazione pubblicata.

Con ISTAT al +2,8%:

2,8 × 0,75 = 2,1%

Con ISTAT al +4%:

4 × 0,75 = 3%

Con ISTAT al +2%:

2 × 0,75 = 1,5%

Attenzione al mese di riferimento

Un altro errore frequente consiste nell'utilizzare automaticamente l'ultimo dato disponibile.

Non è necessariamente così.

Per calcolare correttamente un aggiornamento occorre individuare il periodo di riferimento previsto dal contratto e dalla disciplina applicabile.

Un contratto con decorrenza in un determinato mese può richiedere di prendere in considerazione l'indice collegato a quel periodo, non necessariamente l'ultimo valore appena pubblicato.

Quindi il +2,8% di luglio 2026 è particolarmente rilevante per gli aggiornamenti che devono essere calcolati utilizzando luglio come riferimento.

Perché la Gazzetta pubblica anche il +4,3% su due anni

La tabella non contiene soltanto il confronto con l'anno precedente.

Per luglio 2026 indica anche una variazione del:

+4,3% rispetto a luglio 2024.

Questo dato può essere utile nei casi in cui occorra effettuare confronti o rivalutazioni su un periodo biennale.

Anche qui vale però la stessa regola: la presenza del numero nella tabella non significa che quel +4,3% debba essere automaticamente applicato a un contratto.

Dipende dal meccanismo di rivalutazione previsto.

L'indice è passato alla base 2025=100

La tabella pubblicata in Gazzetta presenta anche un elemento tecnico interessante.

Per i dati 2026 viene utilizzata la:

Base 2025 = 100

È inoltre indicato un coefficiente di raccordo pari a 1,214 con la precedente base.

Che cosa significa?

Periodicamente gli indici statistici cambiano base per rappresentare meglio l'evoluzione dei consumi.

La base 100 serve come punto di riferimento.

Un cambiamento della base non significa di per sé che i prezzi siano improvvisamente crollati o aumentati.

È come cambiare il righello utilizzato per rappresentare una misura: bisogna garantire che i dati vecchi e nuovi possano continuare a essere confrontati.

Per questo viene pubblicato anche un coefficiente di raccordo.

Giugno e luglio 2026 a confronto

La stessa Gazzetta pubblica anche il dato relativo a giugno 2026.

A giugno:

indice 102,8

variazione annuale +2,9%

variazione biennale +4,4%

A luglio:

indice 103,1

variazione annuale +2,8%

variazione biennale +4,3%

L'indice numerico è quindi salito da 102,8 a 103,1, mentre il tasso di variazione rispetto allo stesso mese dell'anno precedente è leggermente sceso dal 2,9% al 2,8%.

Non è una contraddizione.

L'indice misura il livello dei prezzi, mentre la variazione annuale confronta quel livello con quello registrato dodici mesi prima.

Cosa deve controllare un inquilino

Quando arriva una comunicazione di aumento del canone collegata all'ISTAT, la prima cosa utile non è contestarla o accettarla automaticamente.

È verificare i dati.

Bisogna controllare:

il canone di partenza utilizzato;

la clausola contenuta nel contratto;

la percentuale ISTAT presa come riferimento;

l'eventuale percentuale ridotta prevista;

il mese di riferimento;

la decorrenza dell'aggiornamento;

l'eventuale presenza della cedolare secca.

Un piccolo errore percentuale può sembrare trascurabile su un mese, ma sommato per diversi anni può produrre differenze significative.

Cosa deve controllare un proprietario

Lo stesso vale per il locatore.

Pubblicare un nuovo indice ISTAT non significa poter semplicemente moltiplicare il canone per 1,028.

Prima di chiedere l'aumento è necessario verificare se il contratto e la normativa consentono l'aggiornamento e secondo quali condizioni.

Applicare una percentuale sbagliata può generare contestazioni e rendere più complicato il rapporto con l'inquilino.

Formula semplice per fare il calcolo

Quando l'aggiornamento è effettivamente applicabile, una formula semplificata è:

Canone attuale × percentuale applicabile = aumento

Poi:

Canone attuale + aumento = nuovo canone

Esempio:

800 × 2,8% = 22,40

800 + 22,40 = 822,40 euro

Se invece è applicabile il 75% dell'indice:

2,8% × 75% = 2,1%

800 × 2,1% = 16,80

800 + 16,80 = 816,80 euro

Tabella pratica

Canone di 600 euro:

al 100% del +2,8% → aumento di 16,80 euro, nuovo canone 616,80 euro

al 75% del +2,8% → aumento di 12,60 euro, nuovo canone 612,60 euro

Canone di 800 euro:

al 100% → aumento di 22,40 euro, nuovo canone 822,40 euro

al 75% → aumento di 16,80 euro, nuovo canone 816,80 euro

Canone di 1.000 euro:

al 100% → aumento di 28 euro, nuovo canone 1.028 euro

al 75% → aumento di 21 euro, nuovo canone 1.021 euro

Canone di 1.200 euro:

al 100% → aumento di 33,60 euro, nuovo canone 1.233,60 euro

al 75% → aumento di 25,20 euro, nuovo canone 1.225,20 euro

Sono esempi matematici. Prima di utilizzarli su un contratto reale bisogna stabilire quale percentuale sia effettivamente applicabile.

Impatto concreto sulle famiglie

Il dato ISTAT può sembrare un'informazione puramente statistica, ma per una famiglia può trasformarsi in alcune centinaia di euro all'anno.

Prendiamo un canone di 1.000 euro.

Un aggiornamento pieno del 2,8% corrisponderebbe a:

28 euro al mese

e quindi:

336 euro all'anno.

Con applicazione del 75%, l'incremento sarebbe invece:

21 euro al mese

ossia:

252 euro all'anno.

La differenza fra i due meccanismi è di 84 euro l'anno.

Per questo è importante capire non soltanto quale sia l'indice ISTAT, ma quale parte di quell'indice possa essere realmente applicata.

FAQ – Domande frequenti

L'ISTAT di luglio 2026 è davvero +2,8%?

Sì. La Gazzetta Ufficiale del 31 agosto 2026 riporta per luglio un indice FOI pari a 103,1 e una variazione del +2,8% rispetto a luglio 2025.

Il mio affitto aumenta automaticamente del 2,8%?

No. La pubblicazione dell'indice non determina da sola un aumento automatico di tutti i canoni. Bisogna verificare contratto e normativa applicabile.

Quanto diventa un affitto di 800 euro con aumento pieno del 2,8%?

Matematicamente diventerebbe 822,40 euro mensili.

E con applicazione del 75% dell'ISTAT?

Il 75% del 2,8% è il 2,1%. Su 800 euro l'aumento sarebbe di 16,80 euro e il canone arriverebbe a 816,80 euro.

Se il proprietario utilizza la cedolare secca può chiedere l'aumento ISTAT?

Durante il periodo di validità dell'opzione per la cedolare secca la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone è sospesa secondo la disciplina prevista dalla legge.

Se nel contratto non trovo nessuna clausola ISTAT posso applicare comunque il +2,8%?

Non bisogna considerare il dato ISTAT come un'autorizzazione automatica all'aumento. Va verificata la disciplina del contratto specifico.

Il +4,3% riportato in Gazzetta cosa rappresenta?

È la variazione dell'indice di luglio 2026 rispetto al corrispondente mese di due anni prima, cioè luglio 2024.

Perché vedo indice 103,1 e variazione +2,8%?

Sono due dati diversi. 103,1 è il valore dell'indice con base 2025=100; +2,8% è invece la variazione rispetto a luglio dell'anno precedente.

Il dato di giugno era diverso?

Sì. Per giugno 2026 la Gazzetta riporta un indice di 102,8, una variazione annua del +2,9% e una variazione biennale del +4,4%.

Basta fare canone × 2,8% per conoscere il nuovo affitto?

No. Quello è soltanto il calcolo matematico dell'intera variazione ISTAT. Bisogna prima verificare se il contratto consenta l'aggiornamento, quale percentuale preveda e se esistano condizioni che lo impediscono o lo limitano.

Paragone semplice per capire l'indice ISTAT

Immaginiamo un condominio con dieci appartamenti.

Sul portone viene affisso un grande termometro che indica:

+2,8%.

Il termometro è uguale per tutti.

Ma questo non significa che tutti gli inquilini debbano pagare automaticamente il 2,8% in più.

Nel primo appartamento il contratto può prevedere l'intera variazione.

Nel secondo può essere applicabile soltanto una parte.

Nel terzo il proprietario può avere scelto la cedolare secca.

Nel quarto può esserci una clausola diversa.

L'ISTAT è quindi il termometro comune.

Il contratto e la legge stabiliscono invece come utilizzare quella temperatura nel singolo appartamento.

Ed è proprio questa la distinzione più importante da ricordare: +2,8% è il dato ufficiale dell'inflazione FOI di luglio 2026 rispetto a un anno prima, non un aumento automatico del 2,8% per tutti gli affitti.