Affitti brevi 2026: la Consulta boccia le norme di Puglia ed Emilia-Romagna

Chi possiede un appartamento e desidera affittarlo ai turisti deve confrontarsi con regole nazionali, regionali e comunali. Ma fino a che punto una Regione può introdurre nuovi obblighi o limitazioni?

La risposta arriva dalle sentenze n. 163 e n. 164 del 2026, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale del 14 ottobre.

Le due pronunce affrontano problemi differenti, ma hanno un elemento comune: il rapporto tra autonomia regionale, concorrenza, libertà economica e disciplina statale.

Puglia: il codice regionale non può diventare una condizione aggiuntiva per il CIN

La legge pugliese n. 15 del 2025 aveva previsto che il Codice identificativo regionale fosse propedeutico al rilascio del Codice identificativo nazionale.

Il CIN è il codice previsto dalla normativa statale per identificare strutture ricettive e immobili destinati a determinate locazioni turistiche.

Il CIR è invece un codice regionale, utilizzato nell'ambito delle procedure di identificazione e registrazione previste dalla Regione.

La Corte costituzionale ha ritenuto illegittima la disposizione pugliese perché aggiungeva una condizione regionale al procedimento nazionale, incidendo sulla tutela della concorrenza, materia di competenza esclusiva dello Stato.

La Consulta non ha stabilito che i sistemi regionali debbano scomparire. Ha chiarito che possono coesistere con quello nazionale, ma non possono trasformarsi autonomamente in ostacoli ulteriori per ottenere il CIN.

Esempio pratico: un proprietario pugliese vuole destinare un appartamento alle locazioni brevi. La Regione può raccogliere dati per le proprie competenze, ma non può imporre, con la disposizione censurata, un requisito aggiuntivo che condizioni l'attribuzione del codice nazionale.

Emilia-Romagna: bocciata la disciplina urbanistica specifica per le locazioni brevi

La sentenza n. 164 riguarda la legge regionale n. 10 del 19 dicembre 2025.

Gli articoli 4 e 5 avevano introdotto una specifica destinazione d'uso urbanistica per le locazioni brevi, nell'ambito della categoria turistico-ricettiva, e consentivano ai Comuni di individuare aree e condizioni per il suo insediamento.

La Corte ha dichiarato incostituzionali entrambe le disposizioni.

Un punto centrale della decisione riguarda il trattamento delle locazioni brevi rispetto ad altre attività turistico-ricettive. Le regole regionali devono rispettare i principi di eguaglianza, libertà d'impresa e concorrenza.

La pronuncia non nega che i problemi legati alla pressione turistica possano giustificare interventi pubblici. La stessa Corte riconosce che l'eccesso di turismo può ridurre la disponibilità di alloggi per residenti, lavoratori e studenti, incidendo anche sul costo delle abitazioni e sui servizi locali.

Tuttavia, le restrizioni devono essere giustificate e proporzionate.

Che cos'è il principio di proporzionalità?

La proporzionalità è il criterio secondo cui una limitazione di un diritto deve perseguire uno scopo legittimo attraverso strumenti adeguati, necessari e non eccessivi rispetto all'obiettivo.

Facciamo un esempio.

Un Comune turistico vuole evitare che tutte le abitazioni del centro storico vengano utilizzate esclusivamente per ospitare visitatori.

L'obiettivo di proteggere la residenzialità può essere legittimo. Ma le misure adottate devono avere una giustificazione concreta e rispettare la legge e i diritti coinvolti. Non basta dichiarare che esiste un problema turistico per rendere automaticamente valida qualsiasi restrizione.

Quali conseguenze per i proprietari?

Le sentenze hanno conseguenze importanti, ma non eliminano l'intera disciplina degli affitti brevi.

Chi possiede un immobile deve continuare a verificare gli obblighi nazionali e le disposizioni locali rimaste valide.

È utile distinguere tre situazioni.

• Proprietario che vuole iniziare ad affittare: deve verificare i requisiti applicabili e le procedure amministrative effettivamente vigenti.

• Proprietario già operativo: deve controllare se eventuali obblighi o provvedimenti che lo riguardano si fondino sulle disposizioni dichiarate illegittime.

• Comune che disciplina il turismo: deve assicurarsi che i propri strumenti urbanistici rispettino il quadro costituzionale e legislativo.

Che cosa non dicono le sentenze

Le decisioni non stabiliscono che qualsiasi abitazione possa diventare automaticamente un alloggio turistico.

Non aboliscono il CIN, non cancellano gli obblighi fiscali e non escludono ogni possibilità di regolazione regionale o comunale.

Il messaggio è più preciso: le regole devono essere adottate dall'autorità competente e devono rispettare concorrenza, ragionevolezza e proporzionalità.

FAQ – Domande frequenti sugli affitti brevi

1. Devo ancora richiedere il CIN?

Sì, quando rientri nelle categorie soggette all'obbligo nazionale. La sentenza pugliese non elimina il CIN.

2. Il CIR è stato abolito in Puglia?

La sentenza censura la disciplina che lo rendeva propedeutico al CIN. Non è corretto dedurne automaticamente che ogni obbligo regionale di registrazione sia scomparso.

3. La sentenza sull'Emilia-Romagna vale in tutta Italia?

L'annullamento riguarda specifiche disposizioni della legge emiliano-romagnola. I principi costituzionali enunciati possono però essere rilevanti anche per valutare altre discipline.

4. I Comuni possono contrastare l'eccesso di turismo?

Sì, nell'ambito delle competenze loro attribuite e con misure rispettose della normativa applicabile e dei principi costituzionali.

5. Quando diventano efficaci queste decisioni?

Le dichiarazioni di illegittimità costituzionale producono gli effetti previsti dall'articolo 136 della Costituzione e dall'articolo 30 della legge n. 87 del 1953. Per le sentenze pubblicate il 14 ottobre 2026, il giorno successivo alla pubblicazione è il 15 ottobre 2026.

6. Se ho ricevuto un diniego dal Comune, viene annullato automaticamente?

Non necessariamente. Occorre esaminare la motivazione del provvedimento, la norma applicata e lo stato del procedimento.

Paragone semplice per capire la norma

Immaginiamo un condominio con dieci appartamenti. Alcuni sono abitati da famiglie, altri vengono affittati ai turisti.

L'amministrazione pubblica vuole garantire un equilibrio fra residenti e attività turistiche. È un obiettivo che può avere ragioni valide.

Ma se decide di introdurre obblighi aggiuntivi o restrizioni soltanto per una categoria di proprietari, deve dimostrare che quelle regole sono giuridicamente ammissibili e proporzionate.

La Costituzione non impedisce di governare il turismo. Impone che questo avvenga rispettando competenze, diritti e principi comuni.

Conclusione: le sentenze n. 163 e n. 164 ricordano che regolare gli affitti brevi è possibile, ma le misure devono rispettare i limiti costituzionali. Per i cittadini, la conseguenza è una maggiore chiarezza su quali disposizioni regionali non possono più essere applicate.

Fonte primaria: sentenza n. 163/2026, pagine 1–10; sentenza n. 164/2026, pagine 11–20 della numerazione interna del fascicolo.